花旗报告指，看好香港地产市场在2025年走出低谷后，於2026年预期进一步复苏，原因如下：(1)房价进入上升周期：新销售利润率改善(目前为5%至9%)及资产净值具上行空间；(2)零售销售：奢侈品表现优於大市，大众市场自2025年5月起趋稳，并预期从2026年下半年开始稳定恢复；(3)写字楼：2025年竣工量创新高后，2026年预期竞争加剧，但核心区甲级写字楼表现稳健；(4)上市企业更精简：积极资本循环、负债下降、资本支出与融资成本降低，应能在稳定股息下为增长提供现金流支持；(5)投资意愿回升；(6)董事长/CEO更迭及部分新策略平稳过渡。
花旗认为，香港(2026年：HIBOR下降30基点)、美国(下降75基点)与中国(下降10基点)利率可能下调，将有利高息股表现。关注股息/每股盈利、奢侈品零售、大型新项目与REIT互联机制等催化剂。首选标的：希慎(00014.HK) +0.010 (+0.056%) 沽空 $1.11百万; 比率 3.506% 、恒隆地产(00101.HK) +0.050 (+0.536%) 沽空 $7.41百万; 比率 16.652% 、新地(00016.HK) -0.700 (-0.674%) 沽空 $7.15千万; 比率 27.760% 、恒地(00012.HK) +0.440 (+1.459%) 沽空 $5.48千万; 比率 30.830% 与领展(00823.HK) +0.160 (+0.380%) 沽空 $2.10千万; 比率 11.698% 。
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花旗预测2026年住宅价格上涨3%(25年预期升3%)，并进入多年上升周期，因素包括：(1)土地供应量处於14年新低且低於销售量；(2)可用供应在一年内减少1万间，至2025年第三季的8.8万间；(3)从2026年预期开始，净吸纳量预计为2.1万间新房销售(自2019年以来新高)，而竣工量为2万套；(4)非本地学生签证批准量每年增加1万人，至2026年预期的9万人，支持租赁市场与未来需求；(5)租金上涨5%(2023至2025年预期累计升20%)，70平方米以下单位毛收益率达3.5%且持有成本持平。
然而，大幅涨价可能性较低，因(a)人才流入量降至16万人(2023至2024年：每年18万)，且人才计划两年后续签率为55%；(b)人口数量按持平於753万；(c)政府将2026至2035财年年度需求预测下调1,900间至4.2万间(相较2025至2034财年；私营+公营)，原因包括重建需求减少(减2,100间)与家庭形成放缓(减300间)，仅部分被非本地学生需求(增500间)抵消；(d)空置率达4.5%，为竣工量推动下的15年高位。2025年预期新房销售额创4年新高(上市企业升3%)，主要由新地、新世界(00017.HK) -0.060 (-0.771%) 沽空 $81.02万; 比率 5.638% 、恒地与信置(00083.HK) +0.080 (+0.750%) 沽空 $6.69百万; 比率 23.818% 带动。近期新推盘价格可能较前期上涨2%至5%，但非核心区域大幅涨价(7%)去化速度明显放缓(从90%至100%降至40%至50%)。
花旗表示，核心区顶级写字楼表现突出，交易活跃且升级/扩张需求推动新租约，原因在於资本市场强劲及现时租金趋稳，预期2026年续租租金持平。然而，新增供应量创历史新高(2025及2026年预期为330万/110万平方英尺)可能导致铜锣湾(利园8期；利好希慎，但不利九仓龙置业(01997.HK) -0.560 (-2.194%) 沽空 $1.28千万; 比率 22.309% 的时代广场)及西九龙(环球贸易广场；利好新鸿基)竞争加剧。该行预期租户向新落成大楼集中与升级的趋势，可能对九龙及港岛东写字楼市场构成压力。2026年预期市场现时租金下降4%至5%，且多数非核心区资产续租租金仍面临约10%负增长。暂停新增商业土地供应及政府支持写字楼/酒店改装为学生宿舍(目前估计床位短缺至少4.4万个)可能逐步缓解供应过剩问题。(ad/u)(港股报价延迟最少十五分钟。沽空资料截至 2025-11-13 12:25。)
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