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地产股添削减派息压力
近期楼市持续低迷，8大楼价指数按周齐跌，当中，大型单位报166.4点，按周跌约0.24%，亦已跌穿去年底水平。政府上周随即放宽楼花按揭，但刺激楼市作用有限，地产股继续受压，发展商未来可能透过削减派息，...
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地产股添削减派息压力
分析员 : 张智威  (联席董事, 信诚证券有限公司)
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近期楼市持续低迷，8大楼价指数按周齐跌，当中，大型单位报166.4点，按周跌约0.24%，亦已跌穿去年底水平。政府上周随即放宽楼花按揭，但刺激楼市作用有限，地产股继续受压，发展商未来可能透过削减派息，以维持稳健的现金流。

香港按揭证券旗下的按证保险公司上周公布，按揭保险计划就楼花住宅物业作出修订，除1,000万元或以下价格物业可承做最高九成按保外，1,000万元以上至1,500万元的楼花物业，最高按揭保险成数为八成，或以按揭贷款上限900万元计算的成数，而1,500万元以上至3,000万元的物业，按保成数为七成，或以按揭贷款上限1,200万元计算的成数，都以较高者为准。

但以上措施未必能够扭转现时楼市颓势，措施出台後首个开售的屯门管笏新盘凯和山，推出的158伙售出2成单位，楼市未见显着起色。事实上，早前恒地（012）在其业绩报告阐明，政府若没有新措施出台及本港没有特别利好因素出现，地产市道下半年将会甚为低沉；新地（016）亦在其业绩报告表示，未来派息比率由60%，降至40%至50%，触发市场负面情绪，地产股股价大幅波动。

目前困扰地产股的因素主要有二，一是利息，二为经济。美国加息令本港利率上升，直接增加供楼成本；经济方面，内地及香港经济情况未如理想，楼市观望气氛浓厚。面对新盘销情放缓，发展商资金回笼速度受阻，预计负债较高的恒地及新世界（017）， 未来有可能透过削减派息，以维持稳健的现金流。

以负债较高的新世界为例，其股价现水平的周息率约14%，比坊间约4.5%的定期息率高出约两倍。以2022年6月止财政年度计算，每股派息有2.06港股，派息比率约41.2%。今年6月份新世界及新创建（659）联合公布，周大福企业郑氏家族向新创建提出全购，每股作价9.15元，较新创建停牌前溢价14.5%，相对每股资产净值则折让9.9%，郑氏家族最高支付354.66亿元。新世界预计是次出售新创建後，考虑派发特别息每股1.59元。若果以非常不乐观作预测，假设新世界调整派息政策，令其周息率下跌一半，7%仍堪比中移动。

集团早前公布业绩，截至去年底止半年纯利12.09亿元，按年少15%；收入401.93亿元，多近13%；基本溢利33.6亿元，少13.8%；每股盈利0.48元；每股中期股息0.46元。期内香港应占全同销售78.7亿元，主要来自出售於长沙湾永康街商业项目的51%权益，以及南商金融创新中心的单位；而未入帐应占物业合同销售收入中，185亿元合同销售将於2023财年下半年入帐，42.77亿元於2024财年入帐，预计2023财政年度下半年入帐的主要项目为柏傲庄一、二期及南商金融创新中心，预计2024财政年度入帐的主要项目为傲泷。  
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更新日期为: 2023年1月6日