<汇港通讯> 2024年本港楼市利好政策频出，香港政府今年2月底正式「撤辣」，近来放宽按揭及减息措施，为楼市带来双重利好，增强了投资者的信心。另外，中央政府12月初起再度恢复深圳市户籍居民赴香港「一签多行」个人游签注，并把「一签多行」扩展至持居住证的深圳市非户籍居民，相信可进一步带动本地旅游、餐饮及零售等行业，继而刺激整体经济表现。

不过，外围环境恶化动摇市场对後市的信心，促使部份资金流向高息定期存款避险，拖累资产价格受压。今年的楼价升幅已完全蒸发，并於第4季出现负增长；差估署楼价指数今年首10个月累跌约4%，创逾6年半新低。摩根士丹利12月5日发表报告，预期2024年香港楼价会跌8%。

截至摩根大通报告的12月6日，楼价已下跌6%，租金走势却和楼价背驰，本港住宅租金上升6%。

美国12月下旬公布再减息0.25厘，符市场预期，中原按揭董事总经理王美凤指出，美国年内累减1厘，汇丰等银行亦再减息0.125厘，今本港按息跌至3.5%，她相信，新美国总统政策下，明年减息步伐或放慢，但延续至2027年，银行提前减P，令按息已累减0.625厘至3.5%，供平过租增加，有利支持楼市。料明年港P完成减息期，按息将降至3.25%。据其计算，平均按揭额450万计每月供款已累积减少达1600元(减幅7.3%)，租金回报平均已升至3.5%，部份更达4%以上，对比市场按息3.5%，市场上供平过租之个案进一步增加。

莱坊预计，2025年一般住宅的楼价最多升5%，一般住宅的租金亦有望再升3-5%，创历史新高。

戴德梁行表示，明年住宅成交量有望比今年提升5-8%，至56000-58000伙水平，支持整体楼价反弹约5%，租金同样反弹5%。

富瑞预计，香港住宅楼价将有中单位数升幅，而九龙东及新界的楼价可能因供应过剩而有所落後。

瑞银表示，若美国持续减息且长债息率向下，将利好置业需求，预计2025年楼价及租金同步上升5%至10%，租金与楼价反向背驰现象的情况或将消失。

不过也有大行对本港楼市持较爲悲观的态度。仲量联行认爲，2025年利率走势恐怕不如预期乐观。此外，现时香港银行同业拆息仍然高达4%，比以往楼市复苏时期的水平还要高。预计明年中小型住宅及豪宅楼价将下跌约5%，而租金则会上涨0-5%。然而，倘若预期人民币贬值而导致内地资金流入超出预期，楼价跌幅或会较为温和。

大摩12月中的报告观点则较爲中性。报告表示，预计住宅市场楼价将在2025年维持平稳，上半年跌5%，下半年会向积极方向转变，一些利好政策将帮助楼价上升。

股票方面，摩通看好信和置业(00083)及太古地产(01972) ，认爲是其近期地产股首选。但如果美国国债孳息率下跌，认为领展(00823)及恒基地产(00012)表现会「跑赢大市」。大摩则偏好新地(00016)、领展(00823)及九龙仓置业(01997)，指它们拥有稳定的盈利前景及在较低息情况下或提供更高的股息。另外，恒地和嘉里建设(00683)亦应受惠。不过，该行对新世界发展(00017)、恒隆地产(00101)和希慎兴业(00014)保持审慎，指基本因素仍具挑战性，且该行分析显示，即使减息，2025年的派息存在风险。

大摩对新鸿基地产(00016)、领展(00823)和信和置业(00083)仍予「增持」评级。三者的股息率分别爲4.9%、7.8%和7.3%。新世界、九龙仓置业和希慎兴业持「减持」评级，其中九龙仓置业、希慎置业评级原各为「增持」及「与大市同步」。

推盘方面，各大发展商亦如火如荼。地政总署最新资料显示，今年11月共批出10份预售楼花同意书，涉及6个楼盘合共提供5521伙，按月大升2.4倍，为2002年11月後的22年新高。扣除日前已开价的房协启德沐缙街2号首个市区专用安置楼盘「乐启轩」（供700伙），其余5个私人住宅盘合共4821伙有望明年推售(见下表）。 (JJ)

1.长实(01113)旗下启德跑道区「Victoria Blossom」第1期，共有307伙，预计将成为2025年「头炮」项目。定价将参考维港两岸拥有维港海景的新盘呎价。
2.恒地(00012)今年底至明年计划推6新盘，涉逾3700伙。
3.新地(00016)启德「天玺·天」，项目第2期共584伙亦获批预售，预计明年6月落成。
4. 信置(00083)牵头的将军澳「日出康城」第13A及13B期的规模最大，合共提供2550伙，预计2027年3月落成。集团2025年将推出6盘共4925伙。
5. 嘉里建设(00683)未来将有5个全新项目推出，涉及逾4200伙，包括明年第一季计划推出元朗十八乡路项目，涉及594伙。
6. 万科香港牵头发展的大埔马窝路第2及3期亦获批预售楼花，合共提供1247伙，预计2026年7月底落成。
7. 太古地产(01972)明年将推出柴湾 焦点项目「海德园」，提供850伙。
8. 泛海国际(00124)明年将推出洪水桥项目汇都第二期，单位总数为402伙，及西半山的宝珊道23号项目，单位总数16伙，其中2伙已经沽出。
9. 英皇国际(00163)明年推港岛南超级豪宅「寿臣山15号」及屯门大榄临海洋房项目「畔海」；明年初入伙的港岛南精品豪宅项目「澄天」将计划於现楼时推出高层海景户，西半山全新项目则会为明年推售的重头戏，涉及般咸道28号，将发展为一幢楼高27层高住宅大楼，总楼面面积约10.5万平方呎，将提供约80个住宅单位。
10. 资本策略(00497)明年将推出佐敦「高临」、粉岭「华第」等五个项目。多个合资项目中，预计最快登场为与盈大(00432)合作的中环己连拿利3至6号。
11. 华懋集团夥港铁(00066)合作发展的何文田站「瑜一」第IC期於8日起至2025年1月28日，明年部署薄扶林项目「Victoria Coast」，西半山的「大学阁」，西贡公路162号项目、位於大埔滘的豪宅。
12. 佳明集团2025年集团将有2个全新项目推出，分别为明年第二季或推粉岭联发街项目。第四季则推出的北角堡垒街项目。
13. 乐风集团旗下旺角基隆街1号项目命名为「UPPER PRINCE」，计划明年首季推售，最快农历新年前推出。


#回顾与展望

https://www.infocastfn.com/web/guest/news-review-2024