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2024-25年度财政预算案 楼市全面撤辣
在过去一周,有关中港股市相信最令人关注的消息莫过於财政司司长陈茂波於周三(28日)所公布的2024-2025财政年度的财政预算案,为香港定立发展方向。本次的预算案以「坚定信心、抓紧机遇、推动高质量发展...
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2024-25年度财政预算案 楼市全面撤辣
分析员 : 凯基亚洲投资策略部 (投资策略部, 凯基证券亚洲)
在过去一周,有关中港股市相信最令人关注的消息莫过於财政司司长陈茂波於周三(28日)所公布的2024-2025财政年度的财政预算案,为香港定立发展方向。本次的预算案以「坚定信心、抓紧机遇、推动高质量发展」为主题,当中提到不同行业发展,如数字经济、创新科技、贸易发展及有关香港房地产发展方向等等。当然财政预算案亦提及到今个财年的公共财政收入及开支预算,如薪俸税及社会福利开支等等。惟内容众多,本栏只能与读者一同拆解市场现时最关注的香港房地产措施变化。

财政司司长陈茂波在发布会中,在进行经济回顾、前瞻及简单地提到香港将会继续吸引人才及资金来港後,随即宣布首项「为复苏增添有利条件」的措施。针对物业市场,於发布会当日起,即使取消撤销所有住宅物业需求管理措施,即「撤辣」,住宅物业交易无须再再缴付额外印花税(SSD)、买家印花税(BSD)和新住宅印花税(NRSD)。随後住宅物业交易只需要按照基本印花税阶,缴付从价印花税(AVD)。而早前的楼市辣招,主要针对在楼市炽热时增加非首置或非香港永久性居民置业的措施,以增加成本方式令需求降温。而目前香港楼市进入下行周期,先前的「炒风」已显着降温,因此本次的「全面撤辣」可说是市场预期的范围之内。

除财政预算案公布的措施之外,金管局随後亦公布有关放宽住宅楼宇按揭的安排,如3,000万以下的自用住宅按揭成数上调至七成,以及暂停实施物业按揭贷款假设利率上升200基点的压力测试要求。

以上的措施均可提升市场需求端,但事实上对於楼市发展有何影响,以下将会以数个困扰香港楼市的因素入手。

首先在供应方面,房屋局会按季度公布私人住宅一手市场供应报告,截至去年12月预计未来三至四年将会有大约10.9万个私人单位供应於市场,当中包括2万个已落成但未售出的单位、7.1万个建筑中及并未售出的单位,以及已批出住宅土地未来大约可提供1.8万个单位,可见後续将会有更多的楼盘流出市场,在供应角度或会令楼价形成压力。

其次在成交方面,以过去12个月数据计(截至2024年1月) 住宅楼宇买卖合约平均只有3,617宗,一手平均只有949宗,二手平均则为2,670宗。表现较2022年月平均分别跌3.7%、跌7.8%及升10.4%。整体住宅楼宇买卖合约宗数依然下跌,近两年的合约成交趋势亦明显出现下行。虽然「全面撤辣」有助提振交易,但同期一手住宅楼宇买卖只有1.14万,後续需要留意市场消化一手私楼供应能力,并需时观察。

至於在利息成本方面,在最新金管局公布的2024年1月住宅按揭统计资料中显示继续以浮息为主要的按揭利率方案,但事实上浮息方案,在目前的1月香港银行同业拆息(H)+基点,普遍已触及最高利率限制,设於最优惠利率(P)-基点。因此利息压力能否得而舒缓仍视乎P利率变化。尽管市场估计美国较大机会於6月份开始减息,但即使如此,本港P利率仍有机会先横行一段时间,皆因这次加息周期P利率累计加幅仅0.875厘,当美国减息,以港P现时水平未必即时跟随下调,而未来何时减P亦视乎H利率回落幅度。短期内,按揭借款人依然需要承受利息成本压力。

整体而言,全面撤辣及金管局的措施虽然有助需求端改善,但利率压力依然存在。短期市场消化一手楼供应的能力及发展商卖盘方式料将为主要影响楼市发展方向的关键。但中长线而言,如果住宅租金能回升,且抵押贷款利率下降,市场情绪或会改善。


笔者为证监会持牌人,其及其有联系者并无拥有上述股份发行人之财务权益。 
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更新日期为: 2023年1月6日