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加息对招商房托影响不大 前景持续吸引
踏入九月下旬,市场持续关注美国加息步伐及人民币兑美元贬值等因素, 令港股雪上加霜。对於价值投资者来说,以港股现时估值已跌至有一定吸引水平,而当中REITs的投资收益来源於每年稳定的保底分红收益与二级市...
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加息对招商房托影响不大 前景持续吸引
分析员 : 张智威  (联席董事, 信诚证券有限公司)
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招商局商业房托  +0.040 (2.174%) 
2022/09/30 09:34
踏入九月下旬,市场持续关注美国加息步伐及人民币兑美元贬值等因素, 令港股雪上加霜。对於价值投资者来说,以港股现时估值已跌至有一定吸引水平,而当中REITs的投资收益来源於每年稳定的保底分红收益与二级市场的资本利得,这一点与其他资産差异较大,而招商局商业房托(1503)无论在资産和运营方面俱比较优秀,前景持续吸引,现价低水,预计有较高机率在反弹中获利。

融资成本方面,Hibor上升一般都会增加港股上市地産公司的融资成本。不过,据了解,招商局商业房托目前六成以上的贷款是固定利率,并不受香港金管局加息影响,总体资金成本未有大幅波动。融资替换方面,招商局商业房托已收到多达39亿人民币的意向函,足以覆盖现有的融资借款。 招商房托一方面密切与境外金融机构沟通,优化融资结构,基於市场情况致力於获取低成本资金;另一方面招商房托也在优化贷款币种,在稳定资金成本的同时减少汇兑损失的发生,帮助房托持有人获取更多收益。

於22年6月30日,招商局商业房托基金的总借款净额为人民币3,802百万元,资本负债率为35.0%。该比率低於20年12月公布的经修订房地产投资信托基金守则(「房托基金守则」)所准许的50%上限。负债总额(不包括基金单位持有人应占资产净值)占资产总值的百分比为60.6%(21年年末:47.0%)。同期招商局商业房托基金已取得一项新的有抵押人民币100百万元境外贷款融资作营运资金用途。

於22年6月30日,独立物业估值师及招商局商业房托基金的总估值师戴德梁行有限公司对集团的物业进行了重新估值。物业组合的市值由21年12月31日的人民币6,746百万元增加人民币2,752百万元至22年6月30日的人民币9,498百万元。其中,人民币2,730百万元的增加来自於新收购的招商局航华科贸中心,而其余人民币22百万元的增加来自於现有位於深圳的物业。

新收购项目可为招商房托带来额外的稳定收入来源,并有望提升现有基金单位持有人的每基金单位分派,提升基金持有人的收益。同时,招商房托过去数年陆续为旗下物业改造升级,将有助吸引更多优质租户,租金收入也可稳步上升。

股价方面,可考虑於约1.7元位置买入,即20年10月水平,作中长线收息之用。


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更新日期为: 2020年3月11日