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义合控股的元宇宙收租业务具分拆概念
周初，义合控股(01662.HK)发出一个新的租赁公告，集团透过其子公司义合青创与广州混城资本管理签订协议，承租广州华新集团旗下物业华新汇1号及2号楼长达12年10个月，两幢物业总建筑楼面面积约达12...
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义合控股的元宇宙收租业务具分拆概念
分析员 : 李慧芬 (Vantage客席分析师, 高宝集团证券有限公司 )
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义合控股  0.000 (0.000%) 
周初，义合控股(01662.HK)发出一个新的租赁公告，集团透过其子公司义合青创与广州混城资本管理签订协议，承租广州华新集团旗下物业华新汇1号及2号楼长达12年10个月，两幢物业总建筑楼面面积约达12,000平方米，涉资人民币约1.81亿元(折合约2.22亿港元)。租赁协议已获得本公司持股合共65.6%的主要股东书面批准。

义合控股(01662.HK)主要从事建筑及土木工程业务，近年涉足生物制药及承租分租业务。去年开始，义合控股(01662.HK)对业务进行大幅度重整，首先出售附属公司华大海洋，及时中止对生物制药的投入，出售华大海洋同时录得逾5000万收益。

中止生物制药业务的同时，义合(01662.HK)将资源集中发展广州物业市场的承租分租业务，同时探索透过为租户提供元宇宙营销及管理服务来提升投资回报。

承租分租业务的模式简单，且无须背负重资产，最重要是管理得宜。简而言之，就是与资产方签订长期合约，以确保长远稳定而可控的租金开支，同时，承租方於免租期间已开始对物业资产进行优化，并以较高的租金招徕优质租客，这和地产商拿地有异曲同工之妙，分别只是地产商拿地後尚要向银行抵押取得融资，而承租分租则只须按年甚至按季缴纳租金，若按首期资金与租金差额，回报每年可达25%-30%。

因此，如义合(01662.HK)能在逐次开展项目，即使没有向市场吸纳新资金，理论上已经可以每2-3年将租金净收益翻一番。

一年签订近4万平方米分租物业 投资回报丰厚长远具分拆规模

计入最新签订的广州华新汇1号楼及2号楼租赁协议，再综合义合(01662.HK)过去1年租入的其他大型物业，义合(01662.HK)於一年间，於广州市取得的分租总建筑面积已超过39,000平方米。包括：
- 2021年3月25日：与广州健康小镇产业园有限公司若干物业分租业务订立协议。
- 2021年3月31日：与深圳市深梦投资集团有限公司就广州若干物业分租业务订立协议。
- 2021年9月23日，与广东民大投资集团有限公司就广州若干物业分租业务订立协议。
而上述物业皆位於广州核心区域的海珠区内。长远而言，如果这部分业务继续高速扩张，长远会否有分拆上市的可能，也是颇值得期待了。

高投资回报模式：轻资产投入+租金差+元宇宙赋能增值

承租分租模式投资回报较高，其特点是毋须拥有太大的资产组合，但却拥有收租、赋能管理、服务增值的功能。因此，对物业管理及增值服务越完善，赚得的租金及增值服务收入越高，而投资回报率则可比25-30%有更大的增值空间。

至於义合控股，似乎未来会主打「元宇宙」概念，例如协助租户线上办公、实时协作、搭建元宇宙商用场景、实施元宇宙营销方案等等。

义合控股将於六月底前公布全年业绩，究竟由去年三月至今年三月年度内，分租业务为义合带来多少租金的「收益差」，同时相对投入的资金回报率是否较估计的30%可能更高，就要拭目以待了。


(本人并没持有以上股票)
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更新日期为: 2023年1月6日