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物管股业绩上涨有因 恒大物业看高一线
内地物业管理股属於近年来市场热烈追捧的对象之一，如截至本周一收市，比较早期上市的中海物业(02669.HK)过去五年升了逾近2.1倍、保利物业(06049.HK)年初至今升11%，表现跑嬴大市。虽然近...
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物管股业绩上涨有因 恒大物业看高一线
分析员 : 李慧芬 (Vantage客席分析师, 高宝集团证券有限公司)
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中海物业  0.000 (0.000%) 
碧桂园服务  0.000 (0.000%) 
2020/11/25 13:27
内地物业管理股属於近年来市场热烈追捧的对象之一，如截至本周一收市，比较早期上市的中海物业(02669.HK)过去五年升了逾近2.1倍、保利物业(06049.HK)年初至今升11%，表现跑嬴大市。虽然近月出现调整，但相信以下三个令内地物管股长期大涨的原因仍存在，物管股後市仍可看好。於目前招股的新股之中，恒大物业(06666.HK)可看高一线。

中资物管股近年来业绩普遍大涨主要有以下三个原因：

一、市场规模大，增长亦快。正所谓做大个蛋糕，大家也有得吃。根据数据显示，於2018年，中国的住宅面积达到253亿平方米，对应美国和日本的分别约148亿及45亿平方米，中国是美国及日本的1.7倍和5.6倍。而且，中国的房地产规模增长亦快，新盘成交及新开工量远高於美日等地，预计2030年中国住宅面积将达355亿平米，届时分别将是美日的2.4倍和7.9倍。

以2019年房地产的规模估计，相关物业管理市场规模达到逾8000亿元(人民币、下同)，而以住宅和商业物业管理费分别平均约2.3元及7元以上，以及未来新落成的物业推算，预计未来3年新增物管市场规模约2000亿元，即2022年超过1.2万亿元。

而且，以上的推算只计及传统的物业管理收费，还未计相关的增值和社区服务收费。以恒大物业(06666.HK)为例，由2017至2019年，非业主及社区增值服务收入年复合增长率分别为15.5%及51.1%。而增值服务比传统的物业管理服务产生更高的利润率，期内，增值服务的毛利率由52.2%升至57.4%；今年上半年，更升至65%。

二、有以房地产开发的母公司或关联公司给予大力支持。内地物管公司大多数也有开发商的母公司或关联公司作靠山，不少由这些公司分拆上市；而且，物管公司上市後继续获得注入新的项目去管理，保持良好的增长情况。恒大物业(06666.HK)就有恒大集团作靠山，根据克而瑞的排名，自2017年起连续三年，恒大集团权益销售排名稳居行业第一。截至今年6月底，恒大集团住宅土地储备总建筑面积高达2.4亿平方米。

三、轻资产经营模式令公司业绩容易起飞。正因为物管公司有大靠山，所以在发展的初期及过程之中不用投入很多的资源，形成所谓的轻资产经营模式，在投入的资本及买入的资产较低的基础上，即相对的利息支出和折旧等较低，形成回报比率及增长情况可较高，令到财务报表的表现也较亮丽。

如截至今年6月底，恒大物业(06666.HK)的资产负债比率低至只有0.9%，可说是接近没有银行负债，在相关的利息支出甚低的情况下，净利润率达25.1%，股本及资产回报率分别高达79.6%及26.8%。

在物管股近月普遍经过一定幅度的调整後，近日开始回升，预期各物管股快将陆续发出盈喜，大行预期部份物管股今年的盈利有望增长超过五成。恒大物业(06666.HK)过去销售及利润增幅均较同业高，以招股价计，上市後市值最高为1,050亿港元，较接近规模的同业碧桂园服务(06098.HK)的市值逾1,200亿港元仍有一定距离，有升值潜力，值得认购。 
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更新日期为: 2023年1月6日