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香港地产股中的黑马! 新世界发展股价超值
美国又上周又放鹰，为美股增加不明朗，影响所及，上周五恒指下跌605点，全日收报19319点。以截至上周五（3月10日）收市计，恒生指数1个月累跌3.04%，而四大分类指数中，恒生工商分类指数同期累跌3...
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香港地产股中的黑马! 新世界发展股价超值
分析员 : 李慧芬 (研究部董事, 高宝集团证券有限公司 )
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新世界发展  +0.020 (0.386%) 
新鸿基地产  +0.300 (0.415%) 
恒隆地产  +0.040 (0.649%) 
九龙仓置业  -0.040 (0.205%) 
领展房产基金  -0.350 (1.077%) 
长实集团  -0.100 (0.327%) 
新创建集团  -0.300 (3.927%) 
美国又上周又放鹰，为美股增加不明朗，影响所及，上周五恒指下跌605点，全日收报19319点。以截至上周五（3月10日）收市计，恒生指数1个月累跌3.04%，而四大分类指数中，恒生工商分类指数同期累跌3.34%，金融分类指数则只下跌2.28%，而地产分类指数则只下跌2.46%，反映市场资金对金融及地产板块并非太淡。因此，二中全会上周末结束，在中港经济利好因素红利推展下，港股後市进一步向好，相信地产股有望率先吸引资金，推动股价反弹。

新世界发展（0017.HK）是几大港资地产股中股价属表现佳的股票。自年初至今以来，新世界股价累跌2.05%，新鸿基地产(16)累跌4.4%，恒隆地产(101) 累跌3.41%，九龙仓(1997) 累跌7.14%，领展(823)累跌14.7%，只有长实(1113)股价累升2.39%。估值上，新世界PE 市盈率不算低，但其PB市帐率0.25倍则最低。

由於受制於息口上升以及对经济前景的忧虑，但整体大行对香港楼市的看法有好转情况。花旗报告早前曾发表报告指，由於利率急升，本港住宅楼价去年显着下跌15%，但目前市场开始出现正面推动力，预期楼价将於今年首季见底，其後「U」型反弹，估计今年首季楼价或下跌5%，至今年底则回升5%，料今年全年住宅楼价将按年持平，香港楼市气氛好转，对本地地产股自然有利。

新世界亦活跃推盘，加快推出手头项目，以捉紧楼市改善的机会。截至 2022年12月31日，新世界香港未入账之应占物业合约销售收入当中，185 亿港元(下同)合同销售将於 2023 财政年度下半年入账，42.8 亿元合同销售将於 2024 财政年度入账。新世界将继续分阶段推出多个大型住宅项目，共提供超过 5,000 个单位，包括参与组成财团发展的四个九龙东启德项目，位於黄竹坑港铁站上盖的「港岛南岸」第五期发展项目，及位於北角的前皇都戏院项目等。市场预期，新世界将会持续稳固的物业项目储备及不断改善的租赁组合将推动盈利恢复增长，憧憬集团2023财年整体表现出现较大改善。

市场对新世界最关注的，相信仍是其债务情况。集团早前就宣布一项8.36亿美元的债务回购计划，包括以2.5亿美元回购6亿美元2030年到期的4.5%有担保票据，以及2亿美元2031年到期的3.75%可持续发展票据；同时，将通过子公司新创建集团（0659）以3.36亿美元回购6.5亿美元4.25%的2029年到期担保票据，以及以2.5亿美元的价格回购13亿美元的永续债券。管理层称，举措将有助改善资本成本、债务状况并降低杠杆率，同时还以高於市场价格的价格向债券持有人提供流动性资金。2022财年出售约139亿元的非核心资产，2023上半财年已出售非核心资产约56亿元，完成超过50%全年目标，财政年度到期的贷款再融资已全数处理。

再者，集团管理层今年二月时已公开清楚表明，在可预见的将来并没有供股或配股计划，亦没有向股东集资的需要。新世界非常注重持续优化财务情况(持续减债、出售非核心资产、潜在企业行动等)，这均可以提高集团的整体溢利，务求释放个别业务的价值及明确旗下各公司的策略重心，集团具备分拆概念憧憬，料集团有望在股息与负债率之间取得平衡。

投资物业方面，随着疫情防控放开，呈现内地和香港通关等一系列利好局面。以香港K11 MUSEA人文购物艺术馆为例。财报显示，於2023上半财年，K11 MUSEA人文购物艺术馆的销售额按年增长6%，总客流量超过1100万人次，增长主要由奢侈品消费及文娱活动带动。与此同时，随着2023年2月中港全面通关後，K11 MUSEA人文购物艺术馆的总销售额及人流按年大幅上升100%。

走势上，新世界上周五股价受到市场气氛受外围不明朗因素影响，令其估值被重评。以上周五收市计，当前PS均较历史均值(近三个月)低，MACD底背离中期趋势看好，不妨伺机吸纳。 
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更新日期为: 2023年1月6日