自9月中旬以來，地產板塊持續大幅拉昇的走勢可謂引人矚目——9月17日至今，港股市場內房股板塊累漲超64%，9月26日、9月27日、10月2日甚至分別錄得19.71%、10.49%、31.19%的強勢漲幅。

以60日漲幅來看，融信中國(03301)錄得逾3倍的漲幅，融創中國(01918)和中國金茂(00817)也均實現了翻倍上漲，富力地產、雅居樂集團則實現超90%的漲幅，近乎整個概念們都呈現大幅向好的趨勢。

如此漲勢之下，也不得不讓人直呼“地產板塊回暖了”。正如“沒有一個冬天不會逾越”，自2022年地產行業暴雷頻發，行業正式步入衰退期，二級市場的地產板塊也寒意凜冽，估值縮水，股價下滑是常有的事。現如今，伴隨着着地產板塊的連續拉昇，地產板塊真的回暖了嗎?

多方面因素共振，“止跌回穩”勢在必行

智通財經APP觀察到，此次地產板塊掀起上漲熱潮，不同以往，主要是涵蓋國內外兩方面因素的提振，如下：

一是，地產政策組合拳持續加碼+存量房貸利率下調速度超出預期，刺激房地產市場加速止跌回穩。

9月份以來，住建部、財政部、自然資源部、央行、金監總局等五部委聯合發佈多項房地產寬鬆政策，從貨幣政策、財政政策、房地產金融政策等多方面形成合力，政策密集程度、託底意願、刺激力度可稱為本輪寬鬆週期之最。增量信息主要包括專項債用於存量土地和房產收購、100萬套城中村貨幣化安置、2024年底白名單貸款審批額達4萬億等。

橫向比較來看，2017年的棚改貨幣化和土儲專項債也在於提振市場情緒，此次的政策力度雖略低於2017年，主要以託底為主，核心目標則是“止跌回穩”。但考慮到當前市場下跌慣性較大，政策落地存在時滯，如果市場趨勢背離政策目標，不排除進一步寬鬆落地的可能。

由此可知，當前房地產政策發力方向已經明確，未來推動各項政策落地落實將是關鍵。四季度若政策持續發力、經濟加快復甦，核心城市市場量價或將築底企穩，從而對全國市場築底提供重要支撐。

與此同時，最近的存量房貸利率下調超預期無疑也進一步刺激地產行業加速企穩。10月25日，全國性銀行對符合條件的存量房貸借款人進行了批量調整，相關借款人陸續反映已接到貸款銀行手機短信通知，表示房貸利率已調整成功，部分借款人調降幅度高達130個基點。

據官方初步統計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元人民幣存量房貸利率完成下調，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調整。

對於此次存量房貸利率調整，東方金誠首席宏觀分析師王青認為，此次政策釋放了兩個信號，一是加力提振居民消費，二是促進房地產市場止跌回穩。

二是，美國大選一旦特朗普當選美國總統，特朗普重申的利率降低承諾或對房地產行業也起到一些提振作用。

11月5日是美國大選投票日，美國多州允許選民提前投票。目前，已經有超過4750萬美國選民完成投票。從目前的種種跡象來看，特朗普的勝選概率似乎正在悄然上升，根據美國《國會山報》的權威預測模型，特朗普勝選的概率已在10月19日首次超越哈里斯，達到52%，而哈里斯則跌至42%。

而股市的反應則是最為直接的“風向標”。據悉，KBW地區銀行指數在過去一個月內上漲了10%，比特幣也上漲了9%，而特朗普媒體科技集團的股票更是漲勢如虹，完全跑贏了大盤。

此次特朗普旨在吸引中產階級和工薪階層的選民，尤其是那些因高房價和高利率而感到痛苦的家庭。因此，為了贏取關鍵搖擺州的好感，他多次重申，如果11月5日再次當選，他會大幅降低美國利率。

結合美國曆史多次降息週期來看，由於降息會降低房貸利率，使購房者的購房成本降低，刺激房地產市場的需求，因此在每一輪降息週期中，地產行業都顯現了一定的上漲趨勢。譬如，

20世紀90年代初的降息週期，在這一輪降息週期後，美國進入了歷史上最長的經濟擴張時期，房地產市場也呈現出繁榮的態勢。2020年新冠疫情期間的降息，為了應對新冠疫情對經濟的衝擊，美聯儲採取了大規模的降息措施，這一時期的降息也對房地產市場產生了一定的積極影響。

不過，也存有不確定性。2007年至2008年的降息週期，美聯儲連續8次大幅降息。在這一時期，儘管降息幅度較大，但由於房地產市場泡沫破裂引發的系統性風險已經形成，降息對地產板塊的刺激作用有限。但整體而言，歷史上美國降息對地產板塊帶來的提振作用仍是比較多的。

此外，由於美國降息之後，我們國家一般也會隨之降息，因為我們必須盯着中美利息差，降息太快會導致大量外資出逃，降息太慢又會給外資套利的空間。故此，這其中的連環效應亦會對國內的地產市場產生了一定的提振效果。

當前的房地產板塊，究竟值不值得投資?

上述多重因素催化下，地產行業的銷售數據顯然也在明顯向好。

9月下旬以來，一線城市迎來久違的“金九銀十”，商品房及二手房成交面積均有所增長，為年內成交高點。受益於供給端縮量，當前房地產待售面積有所下降，未來較大力度寬鬆刺激政策落地，供需雙邊發力，房地產市場成交量有望企穩。

對於新房，根據克而瑞，一線受益政策直接利好，整體成交維持高位，10月前20日成交同比增長11%;而二線城市未出台樓市新政，同比下降9%。北京、廣州、深圳等新房前端指標項目來訪、認購穩步增長，新房成交熱度或有望持續一段時間。

對於二手房，10月前20日北京/上海/廣州二手房成交套數同比增幅分別為+38%/+70%/+86%，二手房彈性更大，熱度好於新房;二線城市二手房成交熱度一般，僅杭州明顯增長，同比+105%。綜上來看，脈衝行情有望貫穿整個10月。

上述銷售數據的邊際向好，是否意味着觸底的地產板塊或將迎來上行拐點，成為二級市場近期值得重點關注的題材?

其中，國金證券表示，新政後10月樓市或呈現復甦行情，後續需要關注樓市熱度的持續效果，同時跟進收儲、城中村危舊房改造貨幣化安置等實物工作量的落地情況。

若核心城市能夠持續釋放市場止跌企穩積極的信號，則有望提振信心、改善預期，真正迎來地產止跌企穩的拐點，地產板塊有望迎來估值及業績的修復。持續推薦受益於行業逐步企穩的龍頭標的：房地產開發企業推薦深耕高能級城市、主打改善產品的房企，如綠城中國、越秀地產、濱江集團;中介推薦受益於政策利好不斷落地，一二手房市場活躍度持續提升，擁有核心競爭力的中介平台貝殼;物業企業推薦物管穩健、商管龍頭、積極分紅的華潤萬象生活。建議關注受益於地方化債的城投公司，建議關注涉及併購重組的彈性標的。

華創證券亦指出，近期地產支持政策頻出，有效政策核心是有資金以承擔損失的方式解決當前供需失衡問題，緩解地方債務壓力可為地產企穩創造條件。樂觀預期在“止跌回穩”的要求下，預計仍有政策嘗試，關注第二波政策博弈機會。

基於上，可以看到，這一輪地產政策的初步效果已有所體現，但是當前地產基本面仍有不少問題需要解決。海通證券表示，一方面，房價仍有回落壓力，目前的量增，或更多是“以價換量”。另一方面，庫存仍在高位，去庫週期仍漫長。這意味着房企的風險仍較大，地產整體對經濟仍有拖累。

但毋庸置疑的是，由於房地產行業在經濟中的支柱地位，要想真正的實現經濟復甦，提振地產市場無疑是勢在必行的舉措。

具體而言，房地產行業是國民經濟的重要支柱，關聯到眾多上下游產業，解決了大量就業問題，並帶動了相關產業的發展。例如，建築業、建材業、金融業等都高度依賴於房地產市場的繁榮‌。因此，房地產行業的波動會對這些行業產生連鎖反應，進而影響整體經濟。而鑑於房地產行業的支柱地位、經濟環境的變化以及政策調整共同作用，導致了地產不漲時其他行業也難以快速增長的現象。

從估值修復角度而言，房地產行業在股市中市值佔比較大。如果地產股因為行業轉好而出現估值修復，會對股市指數有較大的向上拉動作用。同時，地產股估值修復也會改變市場的風險偏好，讓投資者對整個股市的預期更加樂觀。

所以，也就不難看出，隨着政策的密集出台以及肉眼可見的一些積極變化，整個房地產行業短期已然具備確認底部，中長期具備向上反彈的條件。而中長期基本面反轉一旦確認，股價自然也會跟着反轉。