<匯港通訊> 德勤中國與香港房託基金協會（HKREITA）今日聯合發表《釋放增長潛力——香港房託基金市場展望》專題研究報告。
報告指，香港房託法規發展有別於美國和日本等容許多種法律模式的主要市場，香港房託市場只容許以信託架構形式營運，增加募集資金的難度。儘管房託可通過債務或股權作融資，但股權發行的審批及借貸限制約束房託的發展，特別是較小規模的房託。香港房託亦須根據《房地產投資信託基金守則》持有物業至少兩年，影響基於投資策略而出售資產的時機。
香港房託基金協會榮譽創會會長及主席、領展(00823)執行董事兼集團行政總裁王國龍表示，建議為香港房託引入公司架構，並透過獨立託管人維持資產保護，這種靈活性有助吸引在信託投資上受限的機構投資者參與。此外，放寬房託須持有物業兩年的規則，能夠在不影響長遠穩定的前提下，讓房託可迅速回應市場變化並優化投資組合的管理。
相比日本、澳洲、美國和英國基本上不設借貸上限但須遵守各種財務限制或稅務規定，香港房託的借貸上限為資產總值的50%。此外，香港房託的物業發展項目僅限於資產總值的10%（經基金單位持有人同意可提高至25%）。這些限制可能阻礙香港房託運用債務提升投資者回報的能力，並降低其在快速變化市場中的競爭力。
香港房託基金協會董事、春泉資產管理執行董事兼行政總裁梁國豪指出，提高借貸限額的靈活性，對釋放香港房託的增長潛力攸關重要。亦建議將物業發展項目的資產值佔比上限提高至25%而無須基金單位持有人批准，使香港房託能更有效把握發展機遇。
香港房託的稅務考康與實施稅務穿透 （tax transparency）措施的市場相比，香港並非在基金單位持有人層面徵稅，而是在房託層面徵稅。換言之，香港房託須就直接持有的物業繳交15%物業稅，或就其透過特目的公司（special purpose vehicle）擁有物業的租金收入，繳交16.5%利得稅（不論基金單位持有人的稅務狀況）；這變相影響房託發起人的興趣及投資者回報。此外，香港房託物業轉讓的印花稅高達4.25%，可能超過一個房託的年度收入。
香港房託基金協會榮譽創會會長、順豐房託(02191)執行董事兼行政總裁翟廸強表示，即使未知房託能否成功上市，企業在資產重組時仍須支付大額印花稅作為前期成本，這對有意進入市場者造成顯著的阻力。建議延遲至成功上市後才收取直接注資物業的印花稅。其他建議包括減免涉及向香港房託注入物業的印花稅，例如可豁免房託繳納印花稅，或將直接轉讓物業的税率降至0.2%，以與通過特殊目的公司進行交易的稅率保持一致。
儘管存在上述法規及稅務因素，業界領袖對香港房託市場前景保持樂觀，這有賴本地和內地政府的強力支持。不同的政策支援，包括將房託納入滬深港通，可大幅增加市場流動性及交易活動，正如交易所買賣基金（ETF）納入滬深港通後所見的顯著增長。
香港房託基金協會榮譽創會會長、越秀房產信託基金(00405)主席、執行董事及行政總裁林德良表示，通過提高雙幣種交易的靈活性，以擴大雙櫃台交易至香港房託，將有助促進人民幣市場發展，這亦可提升市場流動性並縮小櫃台價格差距。随著將房託納入滬深港通，可吸引內地投資者透過南向交易，投資以人民幣計價的香港房託單位。應簡化房託上市程序，並探討與內地交易所建立雙車上市的框架。
王國龍總結道，以上放款舉措的最終目的是吸引更多房託基金來香港上市。 (JJ)
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新聞來源 (不包括新聞圖片): 滙港資訊