受疫情等多重因素影響，房地產行業經歷前所未有的陣痛期，行業暴雷引發一系列連鎖反應，市場情緒陷入冰點。

面對行業接連出現的資金鍊問題，市場投資者在投資房地產板塊上也變得更為慎重，儘管不少房企在接連一年多的回調中已經具有估值吸引力，但行業環境仍然面臨不確定性，低估值下“誘人”的標的很可能也是帶刺的玫瑰。

就筆者觀點來看，面對行業深層次調整，優質龍頭房企表現往往更為出色，在行業逆風階段能夠展現更加穩健的增長能力，同時後續伴隨行業復甦受益於行業分化也將更具業績和估值彈性，是當下投資者需高度重視的方向。

那麼，究竟該如何去判別具體房企的投資機會？在筆者看來，穩健經營能力更直觀反映在房企的銷售、債務管理、融資、信用評級等方面的表現上，因此不妨圍繞這幾方面具體來探討。

1、銷售——助力房企穩健經營的根基

前端銷售作為房企現金流的最大入口保證了房企經營的穩定性，也是現階段觀察房企經營質素的重要窗口所在。

縱觀整個行業，樓市的不���氣成為壓垮一眾房企的大山，資金鍊斷裂問題接連出現，在此背景下，房企如何保證銷售端的穩步，更體現其在營銷策略、產品力、資產佈局等方面的競爭力。

中指研究院數據顯示，今年前7月，百強房企銷售額均值為418.9億元，同比下降47.3%，降幅較前6個月收窄1.3個百分點，側面反映市場有所轉暖。

從各家房企公佈的數據來看，分化明顯加劇。其中頭部房企憑藉更強的綜合實力在銷售層面相對來説表現明顯優於中小梯隊房企，尤其是在各地房地產政策頻出，驅動市場轉暖的大環境下，頭部房企的銷售也領先於中小梯隊率先復甦。

根據克而瑞的數據測算，TOP10的房企7月銷售額平均降幅為16.4%，較前幾個月降幅收窄。以金地集團(600383.SH)  +0.010 (+0.239%)   來看，公司前7月，實現銷售額1191.0億元，實現簽約面積493.3萬平方米，表現優於行業平均水平，同時其在行業銷售榜排名由2021年的12名上升到了目前的行業第8名，反映其在逆勢環境中，進一步鞏固其領先地位。

無獨有偶，根據克而瑞發佈的2022年1-7月中國房地產企業銷售榜TOP200，2022年銷售額累計超千億房企擴大到10家，龍湖、綠城成為新入圍者。其中，龍湖集團(00960.HK)  -0.060 (-0.571%)    沽空 $3.45千萬; 比率 10.462%   1-7月銷售額為1040.8億元，銷售額同比接近回正，展現頭部房企的經營韌性。

2、債務管理——提升房企抗風險能力的抓手

行業暴雷潮風波中，動盪的市場環境，更需要房企積極推進債務管理，應對市場不確定性風險。資本市場股債雙殺的局面，也對房企的正常經營帶來壓力，造成明顯的負反饋作用。

在此背景下，包括萬科(000002.SZ)  +0.020 (+0.292%)   、龍湖(00960.HK)  -0.060 (-0.571%)    沽空 $3.45千萬; 比率 10.462%   、金地(600383.SH)  +0.010 (+0.239%)   等房企也積極展開護盤行動，紛紛通過回購股票、債券等動作向市場傳遞積極信號。

如此前7月2日萬科披露關於公司A股股份回購結果暨股份變動情況的公告。截至2022年6月30日，公司以集中競價方式累計回購了公司A股7295.6萬股，成交總金額約為12.92億元(不含交易費用)。

而在7月13日，龍湖集團(00960.HK)  -0.060 (-0.571%)    沽空 $3.45千萬; 比率 10.462%   發佈公告稱，已按約定時間全數贖回2022年到期的優先票據，提前償還4.5億美元債。

7月28日，金地集團(600383.SH)  +0.010 (+0.239%)   亦公告擬以子公司深圳市金地建材有限公司為購買主體，按照交易所交易規則，以市場化方式在二級市場購買公司標的債券，首期規模不超過10億元。此外，根據金地集團當日另一份公告顯示，公司董事長及部分核心管理人員也在二級市場購買公司債券，截至公告日，已累計購買金地公司債券2000萬元。

在行業流動性偏緊的大環境下，通過真金白銀的回購動作不僅向市場展現了自身的實力，釋放了信心，同時也為房企的穩健經營發展帶來助力。

僅從債券市場表現來看，房企的回購動作便是推進債務管理，應對市場風險的積極作為。受行業暴雷潮等影響，投資者信心匱乏，債券市場波動持續加劇，甚至一度上演了崩盤式的拋售潮。自7月以來，中資地產美元債價格持續下挫，克而瑞證券監測的主流房企34筆美元債價格較年初平均下降45%，其中，7月1日至7月15日，34筆美元債價格平均下跌了14%，有22筆美元債價格較月初跌幅超過5%。

可以看到，在這輪債市大跌行情中，亦不乏被市場普遍看作信用資質和綜合實力更強的民營房企，如龍湖、萬科、金地等。這些房企的地產美元債在二級市場均遭遇大幅震盪。

實際上這從側面也反映出來行業弱復甦環境下，投資人信心不足，對負面輿情更加敏感，一旦在行業政策動向、房企評級下調、債務動作等方面有風吹草動，極易導致本身就受困於較差流動性的債券短期內出劇烈波動，甚至出現一刀切的情況，另一些實質並未有違約風險經營穩健的房企遭遇到市場的錯殺，

因此像龍湖、金地等房企，在此階段積極通過回購債券等的動作，一方面向市場傳遞了信心，表明公司仍然保持着良好的現金儲備和充裕的流動性，面對行業潛在風險依舊有足夠的應對空間，這也將有助於提振投資者信心。另一方面，通過回購債券，可以穩定債券價格和市場預期，避免市場非理性波動帶來的風險，以此更好地維護公司價值以及股東權益。此外，通過以較低成本償還對應債務，也有助於緩解長期債務壓力，降低房企財務成本。

實際上除了推動債券回購，不少房企也在積極做好到期債務的償還工作。再以金地為例，此前7月26日，金地集團宣佈已將2.05億美元匯入境外賬户，用於支付當日到期的美元債券本息。據悉，目前金地除了最後一筆將於2024年8月到期的總額4.8億美元債券之外，公司近兩年已無待償還的境外債券。而在境內債方面，金地集團今年年內也僅剩一筆將於10月份到期的27.26億元公司債。金地方面亦表示，已做好未來一年所有到期債務的償付安排。

3、融資暢通——保證房企持續經營的關鍵

低迷的銷售表現，對房企現金流帶來壓力，因此暢通的融資渠道顯得尤為重要，其也是當下檢驗房企能否實現穩健經營的核心要件所在。

近期以來，多家頭部房企密集發展融資，如7月21日，萬科企業(02202.HK)  -0.030 (-0.546%)    沽空 $2.08千萬; 比率 9.346%   披露了2022年度第一期綠色中期票據發行結果。於7月19日~20日，萬科發行了2022年度第一期綠色中期票據，發行金額為30億元。

7月25日，保利發展(600048.SH)  +0.030 (+0.361%)   發佈公開發行公司債券（第四期）結果公告，最終發行規模為20億元。

7與26日，金地集團(600383.SH)  +0.010 (+0.239%)   成功發行17億元資產支持專項計劃，發行利率僅為4.8%。

在行業信用風險頻發的嚴峻形勢下，國企的融資優勢不容置疑，但同時也能發現以金地等為代表的民營房企仍然實現了較大規模的融資，這背後實際上也展現了資本市場對其發展的信心，同時充裕的融資性現金流入將進一步提升公司抗風險能力，夯實安全邊際。

4、信用評級——展現房企高質量經營的窗口

信用評級是對房企經營能力的一個重要觀察窗口，有着良好的信用評級，不僅反映機構對評級主體的認可，同時也為評級主體的的融資帶來助力。尤其是當前，在房地產行業整體承壓，銷售遇阻，融資不暢的大環境下，能夠維持良好信用評級的房企，也更將具有優勢獲得投資者青睞。

然而觀之整個行業，下調評級成為常態，能夠獲得穩定評級已是不容易。此前7月26日，標普曾宣佈維持金地(集團)股份有限公司(金地集團)"BB"的長期企業信用評級，而在較早前的5月12日，穆迪也曾確認維持金地集團"Ba2"評級，展望穩定，金地��團算是行業中為數不多能夠同時獲得到兩家國際評級機構同步維持評級的房企。而從整個行業來看則不容樂觀，相關統計顯示，目前房地產行業內處在“Ba1”及以上評級的房企已不足十家，而大部分也都是頭部企業，包括保利、金地、龍湖、萬科等。

此前中國銀河證券分析認為，“政策更大程度的實質性寬鬆已經在途，房貸利率仍有下降空間，需求側政策演繹範圍加大，化解風險的資金支持和各方合力正在孕育，下半年行業局面大概率將迎來改善，強信用優質房企盈利率先企穩”。

5、結語

今年以來，房地產行業利好政策不斷，一系列跡象皆表明，行業最黑暗的時候或已經過去。尤其是從近期來看，不論是鄭州成立地產紓困基金，助力盤活爛尾項目，還是時國常會再提因城施策促進房地產市場平穩健康發展。均可見，國家層面在積極疏解房企償債壓力，穩定房企融資，推進樓市轉暖。隨着政策面的傳導，有着穩健底色，優質基本面的房企也將面臨新的窗口期。在行業規模分化，優勢資源向信用優質房企傾斜的大背景下，這類房企亦有望迎來新一輪加速成長期。

迴歸到市場估值層面，政策面持續寬鬆趨勢線下，壓制板塊估值的核心因素得到改善，後續行業有望進入修復期。伴隨政策面不斷釋放利好，疫情影響逐步減弱，銷售端持續回暖，融資層面打開窗口期，有着穩健經營能力的房企也將大概率在這一過程中實現超預期表現，進而在這輪修復行情中持續收穫市場給予的溢價機會。

結合近期機構對房企的點評來看，頭部穩健房企仍是其心頭所愛，中金報告指，優質龍頭房企仍將更多受惠於基本面改善，建議擇機逢低吸納華潤置地 (01109.HK)  +0.250 (+0.952%)    沽空 $5.47千萬; 比率 11.864%   、中國海外發展(00688.HK)  0.000 (0.000%)    沽空 $8.82千萬; 比率 20.667%   等。從個股研報來看，如金地集團亦頗受機構認可，得到包括興業證券、中信証券多家機構給予看好評級。而在中信最新的研報中，更是喊出“安全可靠、信用物價”，維持“買入”的投資評級，目標價13元/股。