久處風暴中心的遠洋集團(03377)，終於迎來了黎明前的曙光。

10月29日盤前，遠洋集團率先公佈了境外債重組最新進展，即涵蓋現有債務工具，包括現有銀團貸款、現有雙邊貸款及現有票據，未償還本金總額約56.36億美元。至同日午間時分，遠洋集團宣佈完成贖回2億美元明年到期的3.8%年利率的增信綠色債券，無疑再度給市場吃下了一枚“定心丸”。

事實上，遠洋集團的境外債務重組進程一直以來備受關注。受益於該利好消息，10月29日遠洋集團開盤即漲，一度衝高超9%，後有所回落，但全日依然收漲1.56%，成為了當日幾乎全線下挫的內房股中極為稀有的“亮色”。

(行情來源：富途)

逾56億美元境外債務重組

智通財經APP瞭解到，10月29日早間，遠洋集團發佈公告，擬進行重組相關交易，涵蓋現有債務工具，包括現有銀團貸款、現有雙邊貸款及現有票據，未償還本金總額約為56.36億美元。

據瞭解，重組涉及向範圍內債權人分發重組對價，包括本金總額為22億美元的新債務(包括新貸款及新票據)，及強制可轉換債券及/或新永續證券，本金總額合計相當於所有範圍內債權人的重組程序債權總額減新債務本金總額的結果，即強制可轉換債券及永續權益總額。其中，該新債務將由遠洋集團持有遠洋服務6.056億股抵押，佔遠洋服務當前總股本的63.82%。

待重組生效日期落實後，公司將發行強制可轉換債券及永續權益總額的強制可轉換債券，根據組別A至D組分配比率及各組別債權人的個別選擇於不同組別範圍內債權人內分配。初始發行金額估計約為40.18億美元，最多可轉換73.97億股。強制可轉換債券為不計息，到期日為初始發行日期起24個月。A至D組的強制可轉換債券的最低轉換價介於1.46至11.14元，較10月28日收市價0.32元則溢價約3.56至33.81倍之間。

公司將於股東特別大會上就配發及發行強制可轉換債券轉換股份尋求股東特別授權，並將申請強制可轉換債券在新交所上市及掛牌。

在地產行業深度調整、債務違約頻發的大背景下，出險房企積極自救，而“債務重組”也成為房企們處置負債、緩解燃眉之急的重要手段。據公開資料顯示，不完全統計中已有超50家房企開啟債務重組，其中多家出險房企已經取得重大進展。

而近年以來通過重組債務大幅增厚資產負債表，從而贏得“喘息空間”的房企不在少數。對於債務重組成功的企業而言，短期償債壓力將顯著減少，境內債一般會獲得展期，境外債一部分是債轉股，另一部分可以分多期後延3-8年償還。遠洋集團的方案亦不能“免俗”，在發行22億美元債後，該集團將於5年內分3批次累計贖回15%，6年後贖回15%，7年後贖回35%，8年後贖回35%。

同時，參考已成功完成境外債重組的融創，去年9月披露其一攬子方案中涉及強制可轉換債券的債權總額約27.5億美元。今年上半年已落地完成的中國奧園61億美元境外債務重組，涉及4只共計23億美元新債務工具，1.43億美元強制可轉換債券、16億美元永續債。

據悉，中國奧園的境外債重組實現大幅削債後，其業績也受到正面影響，強制可轉換債及永續債發行後作為中國奧園“權益”入賬。連同方案中的債轉股，重組方案完成後，其資產負債率顯著改善，令公司實現輕裝上陣。

從市場認可度方面來看，以融創中國為例，自去年11月20日，融創中國宣佈境外債重組各項條件已獲滿足，重組生效，而境外債重組生效的第一個交易日，融創中國開盤即大漲，盤中一度衝高超25%;就近而言，於今年3月完成境外債務重組的中國奧園，也在生效當日開盤大漲，隨後在9月獲得中東資本的“另眼相看”，成功走出了一波小陽春行情;此外，9月28日宣佈境外債重組取得重大進展的旭輝集團更是10月初走出單日股價接近翻倍，5個交易日逾162%的升幅。

值得注意的是，持有遠洋集團約29.59%股權的主要股東中國人壽(02628)，除了將轉換為新票據之外，亦或會於重組中獲發行若干強制可轉換債。此外，倘若該重組計劃能在2024年底落地，遠洋集團包括未償還本金、應計及未付、違約利息預計總債權62.18億元。

究其根本，市場無疑寄希望於遠洋集團在重組完成後，能夠緩解目前自身的流動資金壓力，並帶來可持續的資本結構，以時間換空間搏得一絲“絕地求生”的機會。而在地產回暖趨勢明顯的當下，遠洋集團邁出了債務重組的關鍵一步，化債之路已是曙光初現。

不過，重組成功也並不意味着企業真正地“起死回生”，出險企業重組成功後最為核心的是恢復和增強自身的經營和“造血”能力，償債壓力依然客觀存在，如何保證自身長續經營，長遠的“活下去”才是解決問題的關鍵。

行業暖風頻吹，“政策底”託舉

縱觀房地產行業發展，2016年之前，受益於政策以及價格持續性上漲，行業需求保持雙位數的增速，然而2017年開始步入長達5年的緩慢發展期，增速持續放緩，恆大暴雷事件加劇了行業的洗盤。2022年行業暴雷頻發，行業正式步入衰退期，進入負增長時代，至目前已連續三年下滑。

在房企積極自救的同時，監管層也在不斷釋放支持房企融資的積極信號。2023年11月17日，央行等三部委聯合召開金融機構座談會，明確要求“金融機構要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸”。之後，包括中行、農行、建行、工商銀行在內的多家銀行也紛紛與房企召開座談會，表態加快解決房企合理需求、改善融資環境。

從近期來看，9月26日的中央政治局會議提出，要促進房地產市場止跌回穩。隨後，一系列政策相繼出台，市場反饋也較為積極，一手房看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房交易量持續上升。

10月17日，國新辦舉行新聞發佈會，住房城鄉建設部等五部門出席，介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況。會上，發佈會上，住房城鄉建設部部長倪虹表示，經過三年的不斷調整，中國房地產市場已經開始築底，預判10月份的數據會是積極、樂觀的。

可見，遠洋集團選擇在此時推進債務重組，也在一定程度上受到市場環境回暖，信心提振的影響：9月以來，系列政策下，熱門城市市場表現活躍，投資人信心回升，遠洋的股價亦一度大漲，後有所回調。

另據華泰證券宏觀團隊10月27日的報告，上週一線城市新房成交面積同比上行9.5%。具體看，一線城市中，北京/深圳/廣州新房成交面積同比分別上行10.7%/73.5%/10.2%。此外，一/二線城市二手房成交面積同比分別上行84.8%/3%。具體看，一線城市中，北京/深圳二手房成交面積同比大幅上行63%/121.5%。

不過，更為值得關注的是，數據顯示三季度公募基金以及代表外資偏好的北向資金都開始增配地產持倉。來自華泰證券地產團隊的報告顯示，24Q3公募基金與北向資金地產持倉佔比均有所回升，前者持倉市值環比大增60%，持倉比例環比提高0.25pct，後者持倉市值環比上升31%，持倉比例環比提升0.07pct。

華泰證券研報顯示，9月以來，金融組合拳、政治局會議為房地產市場“止跌回穩”注入強心劑，各部委協同有望加速市場預期修復和基本面企穩，看好在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力，且運營穩健的優質房企。

根據遠洋集團8月刊發的2024中期業績可以看到，2024年上半年，公司可售項目合共160個。從地區分佈來看，其中來自一、二線城市的協議銷售額佔全體超過89%。由土地儲備方面來看，期內公司擁有3413.9萬平方米，而土地儲備應占權益部分則為1798.3萬平方米。

綜合來看，在政策積極落地的基礎上，目前地產基本面已迎來邊際改善。而隨着市場信心恢復，機構資金持倉回暖也表明確有長線資金正在迴流地產板塊。

展望後市，近期政府收儲、國企收舊換新等新政策開始落地，未來隨着政策進一步推廣以及配套資金落實，預計將對去化庫存、穩定市場起到積極作用，也有利於加快房地產市場企穩。遠洋集團趁此機會緩解公司流動性危機，解決債務緊張的燃眉之急，無疑是一個較好的時點，至於“翻身仗”的效果是否能如願以償，則還需留待時間來檢驗。