美國總統川普本週將焦點放在了困擾美國民眾多年的住房負擔問題上。然而，經濟學家與分析師指出，他最新提出的計畫，即指示其「代表」購買 2,000 億美元不動產抵押貸款證券（MBS），能否真正改善長期房市仍存疑問。
根據《Business Insider》報導，川普日前在社交平台 Truth Social 上宣布的這項抵押貸款債券購買計畫，其背後邏輯大致如下：
- 美國政府支持的房貸機構房利美（Fannie Mae）與房地美（Freddie Mac）已持有數十億美元的美國房貸債務；
- 若這兩家機構增加對 MBS 的持有量，可能有助於降低債券收益率；
- MBS 收益率會影響房貸利率，收益率下降可能使房貸成本降低，讓民眾的購房支出更可負擔。
Pantheon Macroeconomics 的美國高級經濟學家 Oliver Allen 表示，該計畫可能對市場產生類似量化寬鬆（QE）的效果。
量化寬鬆是指聯準會透過購買債券，以增加債市流動性並刺激經濟活動，鼓勵更多借貸的政策。
然而，聯準會通常是在經濟動盪時才採取 QE，而川普則是在經濟表現相當穩健的情況下，大量投入房貸債券。
該計畫宣布後，房貸利率已有反應。根據 《Mortgage News Daily》 週五上午報導，美國 30 年固定房貸利率從 6.21% 下跌至 5.99%，為近三年最低水準。專家預計利率仍有可能進一步下降。
小型房市研究公司 Zelman & Associates 預測，新的 MBS 購買計畫可能將房貸利率降至 6% 以下，低於 2026 年最初 6.2% 的預測值。
Realtor.com 高級經濟學家 Joel Berner 則估計，此舉可能讓利率下降多達 50 個基點。
不過，Berner 和 Allen 同時警告，這可能只是一次性的降幅，長期來看未必能改善住房可負擔性。
川普計畫操作細節仍不明朗
而他們會如此警告最大的原因在於，目前該計劃將如何運作尚不明確。
Zelman & Associates 指出，川普所說的指示他的「代表」購買 2,000 億美元抵押貸款支持證券究竟是什麼意思仍不清楚。債券購買的時間安排與操作機制也尚未明朗。
德意志銀行分析師週五在報告中指出，在規模達 9 兆美元的 MBS 市場中，2,000 億美元究竟能產生多大影響仍不明朗。
Berner 表示，作為參考，聯準會的資產負債表上約持有 2 兆美元的 MBS。
MBS 市場是僅次於美國國債的全球最大且流動性最高的債券市場，買家充足。在市場中購買約 2% 的債券總額，其影響力可能微乎其微。
Berner 寫道：「沒有相同規模和信譽的支撐，對房貸利率的影響很可能只是有限且短暫的。」
Allen 則表示：「我認為單靠這項政策，實際上無法帶來太大改變。」
美國房市真正問題在供給
雖然近年來借貸成本一直是購房者面臨的障礙，但真正的問題在於房屋供給。
Berner 表示，可供出售的住宅短缺，是制約更多美國人真正實現住房可負擔性的主要因素。
根據估計，美國目前缺少約 500 萬間住宅，約佔現有供應的 3.7%。
如果房貸利率下降但房屋供應沒有增加，反而可能因房市競爭加劇而推高房價，進一步惡化住房可負擔性。
Berner 表示：「長期真正的影響在於供給端。所以這種需求刺激可能在短期內有幫助，可能促進銷售活動，甚至可能推高房價或至少穩定房價，但我們並不認為這是長期解決方案。」
Allen 補充說：「我認為即便房貸利率略微下降，最終高房價和極度緊繃的購房負擔仍然會存在。」
美國住房可負擔性成政治焦點
與川普禁止大型投資者購買單戶住宅的政策一起來看，這項 MBS 計畫顯示政府非常清楚住房可負擔性對許多美國人而言是一個重要議題，同時也是中期選舉臨近時的一個潛在政治風險。
Allen 指出，住房問題在川普第二任期內一直是重點，而隨著選舉季節臨近，川普對降低房價的熱情似乎更加高漲。
Berner 表示：「他們現在正向目標全力出擊。」他指的是川普的其他措施，例如推出 50 年房貸以及禁止大型投資者購屋，「我認為他們只是想盡一切辦法。」
新聞來源 (不包括新聞圖片): 鉅亨網