仲量联行今天发布的《澳门物业市场回顾及2025年展望》指出，受外围经济疲弱的影响，澳门物业价格持续调整。纵使租金表现较好，但顽固的高息环境持续，投资气氛薄弱，物业买卖於2025年仍存在挑战。
根据澳门博彩监察协调局公布的数字显示，2024年澳门博彩业收益合共约录得约2,267.8亿澳门元，按年上升23.9%，约回复至疫情前的77.5%。2024年首三季贵宾市场收益约为407.7亿澳门元，按年上升25.5%，在整体市场占比约24.1%。
2024年首三季澳门本地生产总值录得约2,853.4亿澳门元，按年上升11.5%。根据按支出计算的本地生产总值显示，升幅主要由贸易净出口、固定资本形成及私人消费支出所带动，分别按年上升26.4、7.9%及5.8%。政府最终消费支出则按年下跌10.1%。其中住户於外地消费支出增至107.1亿澳门元，按年上升13.6%。
根据澳门旅游局数据，2024年首十一个月的访澳旅客人数录得约3,188.8万人次，按年上升26.2%。统计暨普查局数据显示，内地旅客则占访澳旅客总人数的70.4%，香港旅客则占访澳旅客总人数的20.5%，台湾旅客有显着增长，按年上升69.1%。截至2024年11月底，澳门的酒店客房供应量为42,285间，较去年底减少3,263间，下跌7.2%，主要由伦敦人原「喜来登酒店」翻修工程所致；酒店累计入住率录得86.1%，住客平均留宿时间约1.7晚。
2024年澳门就业情况基本已达至充分就业，根据澳门统计局数字显示，澳门总体失业率及就业不足率分别回落至1.7%及1.5%，回复至疫情前的水平。外地雇员继续增加，截至去年年底澳门的外地劳工人数约183,304人，较2023年底上升6,643人，增加幅度约3.8%。财富收入和存款方面，2024年第三季澳门总体收入中位数达18,000澳门元，较去年底上升2.9%；截至2024 年11月底本地居民存款约为7,608.9亿澳门元，较去年底上升7.9%。
仲量联行澳门评估及谘询部董事黄嘉良指出，澳门经济保持总体稳定、持续恢复向好态势，各种政策促进本地经济结构多元化转型，但现时本澳经济发展较侧重旅游娱乐行业，其他民生行业经营受压。澳门缺乏外来资金，在高息环境下物业投资趋向谨慎，加上美国新任政府的经济及利率政策将可能会影响澳门物业市场的走势，因此市场信心和预期修复缓慢。展望2025年，预料本地发展商及投资者将会伺机在市场上放售更多物业，以缓解高息贷款融资的压力，投资回报率亦会逐渐修复。
澳门财政局数字显示，2024年共录得3,057宗住宅买卖成交，按年微升4.9%，预售楼花共有230个单位成交。年中有新盘开售後市场成交增多，但该势头未能於下半年持续，成交量仍处於历史低位。
2024年只有2个工程项目获发在建楼宇(楼花)预先许可，合共只有2,072个住宅单位可销售供应，可供应住宅市场的建筑面积约238,505平方米，主要由位於澳门半岛的明珠都汇项目所提供。截至2024年第三季，澳门在建至竣工阶段的工程共有2,140个单位，住宅市场短期内可供应落成的建筑面积约145,012平方米，主要有铠御、苏豪荟、东方国都、半山壹号、翰林．隽峰、YOHO天玺-湖等项目。
澳门住宅物业租赁市场稳步上扬。根据仲量联行澳门物业指数，2024年高级住宅租值较按年上升2.5%，中小型住宅租值则按年上升13.7%。资产表现则受高息环境影响呈相反方向，2024年高级住宅资产价格按年下跌11.4%，中小型住宅资产价格则按年下跌9.7%，投资回报率均微升至2.0%及2.3%。
黄嘉良表示，澳门住宅价格自疫情後开始深度调整，自高位回落普遍已超过两成，部份单位的下跌幅度更高达三成。发展商在面临高昂的融资成本时，唯有继续采取积极的定价策略，希望促销楼盘。然而物业价格大幅回落，近年购入住宅物业的业主在帐面上损失惨重，即使自住物业亦影响其他投资及消费意欲，加上住屋阶梯供应充足，住宅市场未见有殷切需求。现时有部份二手私人住宅的价格与近年经济房屋开售的价格差距收窄，在私人住宅市场价格调整的情况下，私楼单位较有吸引力，而经济房屋的需求也相应减少。但公共房屋一般可获银行提供较高的按揭比例，但私人楼宇根据按现时指引最高只获楼价七成的按揭贷款，政府应考虑市民可负担的情况下合理地提高贷款成数，以减少民生经济及物业市场进一步恶化，带动私人市场楼价回暖亦有助解决大量的经济房屋存量供应。
在消费降级和本地居民外游增多的情况下，2024年首三季零售业销售总值仍只有录得约534.8亿澳门元，按年下跌16.9%。根据澳门统计局数字显示，钟表珠宝、皮具及百货商品等销售额都录得双位数的跌幅，只有超级市场货品录得轻微升幅，按年上升0.7%。即使政府推出「全城消费大奖赏」等活动措施促进社区经济，但提振成效仍有待评估。
根据仲量联行澳门商舖指数，2024年一线商舖受惠於旅游业复苏，租值与去年持平，资本值则按年下跌9.4%。截至2024年底，一线商舖回报率约为2.4%。商用物业贷款在2024年十一月底的拖欠比率增至4.8%，为近年高位，商舖银主盘放售增多。期内位於寰宇天下有一篮子商舖成交，投资回报率达百分之四。
澳车北上及出境旅游畅旺，导致本地消费力流失，加上旅客人均消费下降，阻碍了零售业的复苏。展望2025年，随着澳门旅游业向好，加上未来将有更多的大型活动在澳门举办，预料零售商将积极物色较优质的地点，当中不乏首次来澳发展的品牌。商舖市场将保持两极化势态，旅游区一线商舖的租赁活动持续活跃，而民生商舖则继续受压。(ad/da)
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