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校正审视投资价值角度世茂服务前景值期待

多年来，内地物管股予市场的印象，就是依托内房股母企的「护荫」，才能继续发展下去。笔者留意此看法与实况并不吻合。近日多间物管股公布2022年中期业绩，营收增速普遍放缓，主要是受到房地产行业下行及疫情影响...

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校正审视投资价值角度世茂服务前景值期待

分析员 : 聂振邦 (独立评股人)

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世茂服务 0.000 (0.000%)

多年来，内地物管股予市场的印象，就是依托内房股母企的「护荫」，才能继续发展下去。笔者留意此看法与实况并不吻合。近日多间物管股公布2022年中期业绩，营收增速普遍放缓，主要是受到房地产行业下行及疫情影响，其中，上周三公布业绩的世茂服务(873)在疫情的影响下，整体收入仍增长约12.9%，营收规模位列市场前十，大力发展的城市服务成增长点，该分部收入增长4倍，期内又中标多个优质高校园区服务专案。不难发现，世茂服务积极拓展第三方项目，在管的母企项目已经大幅降至不足1/4(在管面积及合约面积占比)，疫情下收入提升反映世茂服务有自身能力「茁壮成长」。接下来笔者会更深入分析世茂服务的业绩表现。

第三方开发商业务才属主流
截至今年6月30日，世茂服务的在管面积为2.56亿平方米，较2021年同期的1.75亿平方米，增长46.2%。期内，来自独立第三方开发商的在管面积为1.96亿平方米，占总在管面积76.6%，2021年同期为1.22亿平方米，占总在管面积69.8%，反映持续较大部分由来自独立第三方开发商的业务产生收入。以增速来说，上半年第三方开发商在管面积增幅为60.4%，明显高於整体的46.2%，可见面积增长主要源於独立第三方开发商。合约面积也是如此，於2021和2022年期内来自独立第三方开发商分别为1.65亿和2.54亿平方米，占总面积69.1%和76.3%；按年增长为53.6%，明显高於整体的39.3%。

在行业严峻之际，集团的在管面积及合约面积同见高速增长，全赖管理层积极推动第三方开发商业务所致，反映公司的物管服务基本盘非常稳固，综合实力经得起考验。

城市服务收入增长4倍　成第三大支柱业务
城市服务业务的进展亦值得留意，公司於2021年才以收购方式布局该部分，2022年上半年业务收入同比大增400%，占总收入15.8%，跃升集团的第三大业务板块，期内新增城市服务项目33个，中标总金额达10.5亿元（人民币，下同）。据悉世茂服务有份负责2022年冬奥期间的垃圾处理及环境卫生工作，其城市服务的知名度及全国市场占有率正快速攀升。

两大层面中肯评估投资价值
笔者认为若要中肯地看世茂服务的投资价值，应从集团的「业务可持续性」和「战略部署」作评估。业务可持续性方面，为了减低内房市场下行带来的冲击，集团继续加大对住宅项目的拓展力度的同时，亦积极增加非住宅项目，降低经营上的不确定性。期内又继续执行深耕「中心城市」的策略，透过提升在杭州、福州、武汉及天津等城市的业务密度，降低成本并增强效益，进一步提高业务可持续性。

至於市场最担心的母企影响方面，世茂服务也明显地积极减低和母企的关连，截至2022年6月30日，上述在管面积及合约面积於独立第三方开发商占比均逾76%，应收贸易账款分布则更明显，截至2022年6月底关联方和第三方分别约7.53亿和30.66亿元，後者多出超过三倍。

至於战略部署方面，世茂服务的战略定位是中国领先的综合物业管理和社区生活服务提供商，是行内少数有丰富城市服务及高校园区服务经验的物管公司。

譬如，在高校园区服务方面，为师生提供包括餐饮服务、住宿服务、零售服务、校园文娱等多种围绕校园学习生活而展开的各类增值服务，於2022上半年相关收入约1.90亿元，占社区增值服务收入20.4%，较去年同期提升2.5个百分点。事实上，早於2020年集团已完成收购国内领先的高校园区服务商浙大新宇；其成功经验推动2022上半年的新增项目，包括北京语言大学等众多知名院校，世茂服务区域公司与之协同开拓河南、广东等新市场，可以预期未来随着开拓更多区域的市场及取得更多具示范作用的项目而中标更多，为股东带来更多元化和更稳定的投资成果。

笔者确认本人及其有联系者均没有出现以下两种情况，其一是在执笔前三十天内曾交易上述分析股票；其二在文章发出後三个营业日内交易上述的股票。此外，笔者现时也并未持有上述股份。

以上纯属个人研究分享，并不代表任何第三方机构立场，亦非任何投资建议或劝诱。读者务请运用个人独立思考能力自行作出投资决定。

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更新日期为: 2023年1月6日

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