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招商房托拟收购北京甲级写字楼项目 可分派收入增长可期
房地产投资信托基金(REITS)主要投资於可带来稳定收入的房地产项目，设有既定的股息分派政策。相对於直接投资物业，REITS的优点是流通性较高，以较少资金投资於房地产项目。因此，REITS已成为近年流...
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招商房托拟收购北京甲级写字楼项目 可分派收入增长可期
分析员 : 岑智勇 (独立股评人)
房地产投资信托基金(REITS)主要投资於可带来稳定收入的房地产项目，设有既定的股息分派政策。相对於直接投资物业，REITS的优点是流通性较高，以较少资金投资於房地产项目。因此，REITS已成为近年流行的投资，尤其受收息一族欢迎。一般而言，REITS最少要把九成的可分派收入派给投资者，个别REITS更把全部的可分派收入回馈投资者，招商局商业房托(1503)就是其中佼佼者。

近日，招商局商业房托拟向招商蛇口(001979)收购其座落在北京市朝阳区核心 CBD 的地标物业招商局航华科贸中心一系列物业的46.41%权益。该发展项目於1998年落成，於1999年开始营运，最广为人知的地标建筑属招商局大厦，也涵盖毗邻的招商银行大楼、友邦保险NPA中心、中国惠普大厦等甲级写字楼。

项目位置位於北京市朝阳区东三环与建国路交界的十字路口，在北京CBD 天际线中展示招商局的巨型品牌标志，是国贸 CBD 中央商务区的地标式综合物业。此类物业在并购市场上极为罕见，背後想必离不开招商蛇口的大力支持，才能促成这次交易。

原业主经营有道，物业自2019年一直进行大型装修及翻新，大部分於2021年年底完成。余下的工程主要为机械及工程升级，即将於2022年上半年完成。现时物业的平均租金较市场租金低水，但超过50%的租约将於2024年到期，相信其时有望追回市场租金水平，增加集团收入。一般这种条件的物业都会漫天开价，但这次交易对价竟然低於估价报告，可见卖方招商蛇口诚心给予最优惠的条件。

从整体营运战略部署来看，招商局商业房托现时的项目主要集中於深圳蛇口地区，是次收购可使投资组合在地域上更加多元化，同时扩展集团在北京的业务版图，并预料可增加招商房托基金物业组合的公允市场价值约40%，总资产会突破人民币100亿元。最重要的是，通过是次收购，集团预料基金单位持有人的每单位基金分派会有所提升，即可为股东们创造更多价值。同时，集团物业租户一向稳定，其超过80%的租户来自金融及银行业以及专业服务业，其广泛及多元化的租户基础料可带动更高的平均月租金，长远而言，这亦利好促进及稳定招商局商业房托的收入来源。

财务安排上，此次协定收购金额约为人民币 13.41 亿元，以新融资所提取的现金偿付代价。由於不需发行新股，交易完成後招商房托的备考 2021 年每基金单位分派将可提升5.6%至人民币 0.1596元，备考经调整负债对资产总额比率预计将由 29.2%增加至 33.1%，尚远离房托基金守则容许的上限50%。招商房托将於2022 年 6 月30 日上午 11 时召开基金单位持有人特别大会审议相关决议案，股东们值得留意及支持。
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更新日期为: 2023年1月6日